А.ОНОШКО: Доброе утро всем. В студии Анастасия Оношко. Наш сегодняшний гость — Елена Николаева, депутат Мосгордумы, председатель комиссии по градостроительству, государственной собственности и землепользованию. В Госдуме VI созыва была должность — первый заместитель председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ. Тут выяснилось, что вы автор федерального закона № 217, который как звучит?

Е.НИКОЛАЕВА: Это был депутатский закон о внесении изменений в жилищный кодекс, который направлен на создание механизмов так называемого социального найма, некоммерческого найма.

А.ОНОШКО: То, о чём мы сейчас будем с вами говорить. Давайте я заявлю тему — тема у нас такая: в России запустят социальную аренду жилья. Примерно так звучат заголовки. Суть такая, что Минстрой приступил к созданию федеральной программы развития социальной аренды жилья. Параметры программы еще не определены. Когда запустят, неизвестно. Расскажите, что это за социальная аренда?

Е.НИКОЛАЕВА: Давайте мы начнем с того, что, по-моему, в июле 2014 года был принят в Государственной думе, прошел Совет Федерации и был подписан президентом 217-й федеральный закон. Я даже попробую точное его название найти — «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования». Для чего мы разработали тогда этот закон.  

А.ОНОШКО: И что это такое?

Е.НИКОЛАЕВА: Объясняю, есть у нас на рынке разные типы жилья: есть жилье в собственности, есть жилье социального найма — это для льготных категорий граждан.

А.ОНОШКО: Это которое принадлежит на самом деле государству.

Е.НИКОЛАЕВА: Чаще всего муниципалитетам.

А.ОНОШКО: Либо местным властям, либо федеральному уровню.

Е.НИКОЛАЕВА: Да. И они сдают это по льготной ставке. Но такого жилья крайне не хватает, и чаще всего эти квартиры потом приватизируют по закону о приватизации и получается, что этот фонд «вымывается».

А.ОНОШКО: А закон о приватизации позволяет это жилье приватизировать?

Е.НИКОЛАЕВА: Конечно. Мы с вами все раньше жили в соцнайме.

А.ОНОШКО: Кроме тех, кто кооперативные квартиры строили.

Е.НИКОЛАЕВА: Кроме кооперативных квартир. Мы все с вами родом из Советского Союза, так или иначе, по крайней мере наши родители точно. В этом смысле остатки социального найма конечно есть сейчас и в Москве, и в России, но нового жилья социального найма практически не возникает. Оно иногда освобождается в силу каких-то естественных причин, но это скорее исключительные случаи.

Вместе с тем, сейчас те, кто находится в этом жилье и попали в реновацию в Москве, им повезло, потому что они получают квартиры новые, тоже по социальному найму, а если у них коммунальные квартиры (такие, к сожалению, еще остались в Москве), то они еще и разъезжаются в отдельные квартиры.

А.ОНОШКО: Давайте уточним для тех, кто не пользовался социальным наймом до сих пор, но тема в любом случае интересная. Если я сейчас захочу по какой-то причине жилье такое снять у города Москвы, при этом у меня прописки нет, что я должна сделать? Если я уже в этой ситуации нахожусь, сколько я плачу городу за этот найм?

Е.НИКОЛАЕВА: На сегодняшний момент если вы не являетесь москвичом, т.е. у вас нет прописки; если вы не являетесь малоимущим, если у вас нет потребности в жилье социального найма, скорее всего, вы его не получите. Это достаточно сложная процедура. 

А.ОНОШКО: Какими условиями я должна обладать?

Е.НИКОЛАЕВА: Во-первых, вы должны быть москвичом. Во-вторых, у вас должно быть соответствующее доказательство, что малоимущий и у вас есть потребность в улучшении жилищных условий или, например, эти жилищные условия практически никакие. Вы можете прийти в органы соцзащиты и попросить рассмотреть варианты поставить вас на очередь, потому что там есть очередь на заключение социального найма.

А.ОНОШКО: Мы перелетаем в ту часть, когда они мне звонят и говорят «приходите, есть для вас квартира».

Е.НИКОЛАЕВА: Тогда у вас практически минимальная ставка найма.

А.ОНОШКО: Она как рассчитывается?

Е.НИКОЛАЕВА: Она рассчитывается исходя из площади, исходя из местоположения квартиры, я имею в виду в центре или отдаленные районы. Но это абсолютно мизерная сумма.

А.ОНОШКО: 10 тысяч рублей в месяц?

Е.НИКОЛАЕВА: Даже меньше. То есть вы, по сути, оплачиваете только коммунальные услуги и небольшую квартплату. Но обращаю ваше внимание, у нас отсутствует как раз середина. Если у вас нет возможности купить жилье в собственность, то у вас есть вариант коммерческой аренды. То есть на рынке достаточно большое предложение есть.

А.ОНОШКО: Открываешь доску объявлений.

Е.НИКОЛАЕВА: Да, и вы смотрите квартиру в одном районе, в другом; одни условия, другие; с ремонтом, без ремонта; с мебелью, без мебели. У вас есть возможность снять эту квартиру в коммерческую аренду, вы ее снимаете у собственников. А тот пласт, который между коммерческой арендой и социального найма, который льготный-льготный, отсутствует, а во всем мире он является как бы базовым. То есть речь идет о так называемых арендных домах, которые специально для этого созданы. Если они предоставляют помещение в аренду со скидкой, если они изначально заявляют это как свой вид деятельности, некоммерческие организации, которые готовы создаваться специально для того, чтобы иметь такие доходные дома и, допустим, 50% жилья они готовы сдать в льготную аренду для нуждающихся с пониженной ставкой, ставка этой аренды ниже, чем коммерческая, и тогда они имеют право в силу нашего закона на льготное предоставление земельного участка, на льготное подключение коммуникаций, на более упрощенное получение разрешения на строительство. 

А.ОНОШКО: Они некоммерческие?

Е.НИКОЛАЕВА: Некоммерческие организации, которые создают некоммерческий жилой фонд. Собственно говоря, у них такая возможность с 2014 года существует, и она позволяет очень системно предложить на рынок продукт, которого сейчас нет.

А.ОНОШКО: Кто-то пользуется этим?

Е.НИКОЛАЕВА: Сейчас это единичные дома. Основная моя озабоченность состоит в том, что министерство, которое вышло сейчас с таким замечательным заявлением, не прошло и шести лет, когда оно вдруг задумалось о том, что надо бы что-то с этим делать.

А.ОНОШКО: Вы следите за деятельностью такого блогера как Илья Варламов?

Е.НИКОЛАЕВА: Конечно.

А.ОНОШКО: Я часто езжу в Петербург, там огромные кварталы выросли новые. Мне всё это нравится, я выросла в таком же человейнике, мне было нормально. Но, знаете, какие слухи ходят среди людей? Слухи такие: вот построили новые дома на Финском заливе; говорят, половину дома отдали детдомовцам. Там квартиры дают сиротам, которые только что выпустились, 18 лет достигли.

Е.НИКОЛАЕВА: У них есть на это право, государство обязано обеспечить сирот соответствующим жильем.

А.ОНОШКО: Абсолютно. Или это соцнайм, который переехал в новые дома, какие-то пятиэтажки разрушены. Возникает сразу вопрос: кто там захочет жить? Ну, у нас другая проблема: служба сопровождения этих детей несчастных, которые жили в детском доме и не умеют ходить в магазин или оплачивать счета.

Е.НИКОЛАЕВА: Не социализированы.

А.ОНОШКО: Депривация по полной программе. Плюс, когда их селят всех вместе в новом доме, они начинают сбиваться в привычные команды, не умеют себя вести и так далее. Если бы их, грубо говоря, точечно расселять, они бы учились из среды, это было бы, может быть, лучше. В таком доме в соседнем подъезде (в соседней парадной, как говорят в Петербурге) цена квадратного метра… Если ты не знаешь этого, ты конечно придешь и купишь, тебе понравился вид из окна, а потом ты обнаруживаешь, что ты живешь в гетто; в новом доме в лифте, на стенах царапают слова и так далее, и ты оттуда пытаешься сбежать. Вот это проблема, такой сегментации не будет возникать?

Е.НИКОЛАЕВА: Можно я выскажу свою позицию по этому поводу. Я категорически против сегментации по уровню доходов и по уровню социализации собственников. Объясню, почему. Вообще это настолько неправильный поступок со стороны департамента жилищной политики Санкт-Петербурга, когда они предоставляют жилье сиротам в одном месте. Я понимаю, что им так проще. Условно говоря, они нашли одного застройщика, они договорились с ним о цене, выкупили у него объекты и предоставили — классическая модель, как это обычно бывает. По логике они должны действовать немножко по-другому. Потому что сегрегация их совместно действительно у них порождает… такое ощущение, что они продолжают жить в изолированном обществе с некими особыми правилами. А задача общества, наоборот, создать им условия социализации, когда они, глядя на других нормальных развивающихся горожан, которые умеют ухаживать за своим жильем, которые купили это жилье, которые хотят его сохранять в нормальном состоянии, ведут себя прилично, понимают, что такое закон о тишине, понимают, что такое добрососедство — этому можно научить только в процессе жизнедеятельности. Поэтому я считаю, что это серьезнейшая организационная ошибка, и действительно таких ребят селить вместе неправильно.

Вместе с тем, если мы с вами рассматриваем варианты, когда только соцнайм в одном доме или квартале, то мы с вами получим крайне сложную криминогенную обстановку. Откуда пошло слово «гетто» — из Америки, когда, не подумав, стали создавать такие кварталы. Знаете, чем это закончилось? Эти кварталы потом физически снесли для того, чтобы не оставить даже камня на камне. Потому что те угрозы, которые потом этот квартал начинает представлять, не только внутри своего квартала, а всему сообществу и всему городу, это на самом деле большая исследовательская работа по социологии, по жизнедеятельности улиц больших городов.

А.ОНОШКО: Еще во времена «ЖЖ» я видела посты про эти многоквартирные дома в Соединенных Штатах. Они мне даже показались красивыми. Но то, во что они превращались, не очень.

Е.НИКОЛАЕВА: Поэтому распределение такого рода жилья в нормальной среде по закону социума должно вытягивать их наверх, а не опускать всех вниз. Это достаточно сложная ситуация. Я сейчас много общаюсь с жителями, и очень часто вполне себе приличный дом, но кто-то один начинает, условно говоря, заводить огромное количество собак, кошек или устраивать пьянки в подъезде. И это беда всего дома. Они потом приходят — давайте сделаем с ними что-нибудь. А это у них единственное жилье, чаще всего социальный найм и так далее.

Конечно же, нормы общежития в многоквартирных домах нужно более детально прописывать. Это серьезнейшим образом отражено в Жилищном кодексе Российской Федерации. Но я напоминаю, что у всех собственников, у каждого дома есть возможность в силу общего собрания определить свои правила общежития в вашем конкретном доме, в том числе с наказаниями, если вдруг эти правила нарушаются.

А.ОНОШКО: А какого рода могут быть наказания?

Е.НИКОЛАЕВА: Например, это может быть сначала порицание. Потом вы можете общим решением собрания многоквартирного дома наложить штраф на того собственника, который нарушает ваши правила, например, парковки или нарушает правила использования общего имущества, и этот доход пойдет в доход общего имущества многоквартирного дома. 

А.ОНОШКО: Это же трудно администрируемая вещь. Представьте себе, это просто совет дома, это даже не ТСЖ, у которого есть счет и так далее. Как ты будешь взимать с человека, который и так не понимает? Или он в силу психических отклонений поехал не в ту сторону. Как ты, чужой человек, можешь заставить его пройти освидетельствование — никак.

Е.НИКОЛАЕВА: К сожалению, закон о психиатрии сейчас нам это не позволяет. Это действительно серьезная, большая проблема. Мы в Мосгордуме планируем провести в следующем месяце серьезный круглый стол, в том числе со специалистами, потому что на самом деле мы сейчас много сталкиваемся с ситуациями, когда люди, которые в принципе должны быть в изолированных учреждениях, находятся в обычных многоквартирных домах, и это приводит к ряду очень серьезных последствий. У нас есть статистика, она печальная.

А.ОНОШКО: У меня тут был психиатр, и она рассказывала, что в текущем законе о психиатрии есть положение, когда если может быть принесен вред здоровью или жизни самого человека и третьим лицам, то можно госпитализировать.

Е.НИКОЛАЕВА: Госпитализировать на время. Мы так делали на три месяца в одном многоквартирном доме, ко мне обратились жители.

А.ОНОШКО: Врач принимает решение же.

Е.НИКОЛАЕВА: Естественно. Я сама лично обратилась к руководителю соответствующей клиники в Люблино, мы поработали над этим. Но это сверхручной режим. Но давайте мы вернемся к нормальным ситуациям, а не к экстремальным.

А.ОНОШКО: В самом начале вы говорили о том, что у нас либо совсем экстрасоциальное жилье, когда человек никогда не сможет купить, в сложной ситуации перманентной находится, но нет никакого среднего между коммерческим наймом звена и социальным. А если бы появилось такое звено, то, может быть, и проблемы бы схлынули.

Е.НИКОЛАЕВА: Однозначно. Я сейчас хочу пояснить, почему, на наш взгляд, это принципиально важно. Во-первых, по нашим расчетам стоимость аренды двухкомнатной квартиры была бы в таких домах примерно на 40-50 процентов ниже, чем коммерческая аренда.

А.ОНОШКО: В Москве?

Е.НИКОЛАЕВА: В Москве.

А.ОНОШКО: То есть, грубо говоря, это было бы 25 тысяч.

Е.НИКОЛАЕВА: 25-30 тысяч, мы считали в зависимости от типа дома. Я еще раз говорю, это зависит от того, какие меры поддержки были предоставлены данной организации некоммерческой, то есть у них совершенно другое налогообложение. Если им был земельный участок на льготных условиях предоставлен, подключение коммуникаций на льготных условиях, то затраты на возведение этого жилья существенно ниже. Чаще всего эта организация является не только застройщиком, но и эксплуатантом, поэтому у них есть четкая мотивация строить так, чтобы потом дешевле эксплуатировать. А значит использовать современные энергоэффективные технологии, использовать более стойкие материалы, которые не надо будет потом пятнадцать раз перекладывать, плитку или покрытия стеновые. В этом смысле логика, когда застройщик дальше эксплуатирует много лет и отвечает вплоть до утилизации этого дома, конечно же, это более грамотно с точки зрения и технологии, и проектирования, и эксплуатации.

А.ОНОШКО: Можно глупый вопрос? Я не могу понять, что такое в этом случае некоммерческая организация. Я пытаюсь мыслить категориями человека, который может быть занялся чем-то таким. Если я чем-то занимаюсь, я бы хотела не только благо приносить, но и иметь какие-то деньги. Я понимаю, когда благотворительные фонды, это некоммерческие, они зарабатывают деньги, чтобы оплачивать лечение. А в строительстве?

Е.НИКОЛАЕВА: На самом деле здесь есть несколько направлений развития. Во-первых, мы предполагали, что такой деятельностью будут заниматься специальные некоммерческие фонды жилищного строительства, по сути, кооперативы, это некий прототип. Ведь у кооператива нет задачи извлечения сверхприбыли, но задача кооператива — создать жилье для членов кооператива.

У фонда есть другая задача — он создает некий жилищный фонд, в силу закона получает соответствующие льготы для создания объекта недвижимости. Чаще всего эти фонды инициируют либо крупные застройщики, либо производители строительных материалов, которым интересно сбывать свою продукцию, условно говоря, стеновые панели, окна и так далее, то есть для них это сбыт, но этот сбыт, который не влечет за собой сверхприбыли для застройщика.

Откуда идет возмещение затрат. Помимо того, что сама социальная аренда, по сути, идет на грани рентабельности, даже чуть ниже, 50 процентов этого дома может быть сдано в коммерческую аренду, и с нее будут получаться дополнительные доходы, которые обеспечат, в том числе работу управляющей организации на высоком уровне и возмещение затрат. Поскольку это всё рассчитано на периоды десять, пятнадцать, двадцать лет, то в режиме двадцати лет это работает. Это не наши придумки, мы посмотрели этот опыт за рубежом, где создаются апартаментные дома.

А.ОНОШКО: В каких странах?

Е.НИКОЛАЕВА: Это и Америка, это и Европа. Во всех развитых странах никогда многоквартирные дома не бывают многособственностью. Это особенности России. Практически везде есть один собственник, либо это некоммерческая управляющая организация и это некий вид доходного дома, и он сдается в аренду. Поэтому этим домом легко управлять: не надо собирать общее собрание, не нужно какие-то сложные решения принимать — в какой цвет покрасить подъезд или лавочку ставить или не ставить. Там собственник есть, он принимает эти решения. А уже малоэтажное жилье, жилье семейного проживания — это частная собственность: либо таунхаусы, либо отдельные дома.

У нас же это получилось в силу того, что в советские времена жилищная политика была выстроена таким образом: у нас многоквартирные дома были в собственности у государства либо у муниципалитетов, либо у соответствующих организаций. Если вы помните, ведомственное жилье. 

А.ОНОШКО: От работы давали.

Е.НИКОЛАЕВА: Оно предоставлялось по социальному найму, за три копейки квартплата. Помните слово «квартплата» — это и есть плата за жилье.

А.ОНОШКО: То есть это были не коммунальные платежи.

Е.НИКОЛАЕВА: Нет. Была квартплата и коммунальные платежи. Это всегда так было. Вы вспоминайте из детства, у вас это всплывет.

А.ОНОШКО: Я совершенно не могу, потому что я не платила, я была еще маленькая, и мы жили в кооперативном доме. 

Е.НИКОЛАЕВА: Ну, я постарше, поэтому я это помню. Дальше получается ситуация, при которой, получив это жилье как социального найма, с 90-х годов у нас вступил в силу закон о приватизации. 83 процента собственников воспользовались этим законом о приватизации, и тем самым в многоквартирных домах появилась собственность. Вот здесь самое сложное. Как только у нас появилась эта собственность, у нас возникла проблема управления этой собственностью, потому что собственность — это не только благо, но и еще ответственность по управлению этой собственностью. Нам кажется, что собственность — это только наша квартира.

А.ОНОШКО: А на самом деле, нет. Общая собственность — это лестница, мусоропровод. 

Е.НИКОЛАЕВА: Я повторю это неоднократно. Нам кажется, что мы владеем частью воздуха, ограниченного стенами нашей квартиры.

А.ОНОШКО: А захотите, можете участок поставить на кадастровый учет. 

Е.НИКОЛАЕВА: Это ваше право. И по Жилищному кодексу вам сейчас это право дано. Более того, у вас не возникает никаких налоговых нагрузок, поскольку есть соответствующая льгота, которая говорит о том, что если вы земельный участок поставили на кадастр как ваше общедомовое имущество, у вас налог ноль. Несколько домов в Москве я сейчас сопровождаю для того, чтобы они соответствующий процесс прошли. Более того, подготовила уже нормативный акт, закон города Москвы. Я надеюсь, что мы его в ближайшее время рассмотрим, он сейчас проходит процедуру согласования — о том, что общее собрание многоквартирного дома приняло решение о постановке на кадастровый учет земельного участка. Для чего это делается, чтобы никто не захватил ваш участок.

А.ОНОШКО: Это сейчас можно сделать и без собрания.

Е.НИКОЛАЕВА: Собрание сейчас всё равно нужно сделать, потому что если только один собственник решил это сделать, то он может нарушить права других, если, например, вы не согласовали границы участков. Там тоже есть нюансы. На эту тему можем поговорить отдельно. Я сейчас про другое. Законопроект, который я сейчас готовлю, обязывает органы исполнительной власти, если вы подали это заявление, сделать это. Потому что на сегодняшний момент вам могут отказать по разным причинам. В Жилищном кодексе федеральном это уже прописано.

А.ОНОШКО: Росреестр, да?

Е.НИКОЛАЕВА: Да. Теперь необходимо законодательство московское привести в соответствие, я как раз сейчас этим занимаюсь. В любом случае, услышьте меня, пожалуйста, о чём я хочу сказать. Мы ушли от того, что ваша квартира — это не всё, чем вы владеете. Вы владеете долей в многоквартирном доме. И по большому счету эту аналогию можно провести с акционерным обществом. То есть вы являетесь миноритарными акционерами, и ваши акции соответствуют доли пропорционально площади вашей квартиры по отношению ко всему дому. Если вы эту логику себе представите, вам станет понятно, как дальше управлять этим домом. Да, приходится договариваться; да, нужно проводить общие собрания; да, нужно либо самим брать на себя ответственность за управление и тогда создавать ТСЖ, либо выбирать управляющую компанию. Но с этой управляющей компанией надо заключать договор, нужно прописывать соответствующие правила.

А.ОНОШКО: А знаете, как сейчас работает? Двусторонний договор каждый собственник заключает, и бедный ГБУ «Жилищник», который на балансе держит всех, кого другие не взяли, вынужден в спешном порядке рассылать договоры и пытаться либо с советом дома заключить (если есть) соответствующее решение, что собственники делегируют, а на самом деле по факту…

Е.НИКОЛАЕВА: Для этого должно быть решение общего собрания.

А.ОНОШКО: Мы сейчас этим вопросом занимаемся. Если в квартире четыре собственника, то четыре человека подписывают эти тридцать страниц.

Е.НИКОЛАЕВА: Это если не удалось легитимно провести общее собрание и делегировать подписание этого договора соответствующему председателю многоквартирного дома.

А.ОНОШКО: И будешь всю жизнь потом с кровавым следом от сумасшедших, которые ищут «золото партии», найдутся в каждом доме.

Е.НИКОЛАЕВА: «Жилищный вопрос испортил москвичей» — классическая фраза. Я думаю, что она очень к нам подходит.

А.ОНОШКО: Вы сказали, что в очень многоквартирных домах, многоподъездных, вы готовите какие-то поправки о старших по подъезду. Это только для Москвы?

Е.НИКОЛАЕВА: Самая большая сложность управления многоквартирными домами… почему мы так элегантно перешли на эту тему. В чём отличие? Когда многособственность в многоквартирном доме, вам нужно всем этим заниматься, а если есть фонд, который занимается управлением домами, тогда это кратно упрощено. Именно фонд занимается назначением управляющей организации, подписывает с ними договора, контролирует качество соответствующих работ, объемы услуг, которые предоставлены, объемы коммунальных услуг, которые предоставлены данному дому. И уже не возникает вопросов: а  у нас горячая вода не той температуры или нас перетапливают, избыточное тепло дают.

А.ОНОШКО: Откуда эти фонды будут рождаться, из строительных компаний?

Е.НИКОЛАЕВА: Есть несколько моментов. Сейчас такой некоммерческий фонд существует на территории России. Они пошли совершенно другим путем.

А.ОНОШКО: Мы поговорим об этом сразу после новостей.

НОВОСТИ

А.ОНОШКО: 10:35. Елена Николаева — депутат Мосгордумы, председатель комиссии по градостроительству, государственной собственности и землепользованию, а также в прошлом депутат VI созыва нашей обычной Государственной думы, не московской городской. И там вы занимали должность заместителя председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ.

Наши соцсети и связь с нами через SMS +7-925-8888-94-8; Telegram — govoritmskbot (латинскими буквами в одно слово). Задавайте ваши вопросы, пока есть возможность. Я задала вопрос: какие фонды уже сейчас занимаются таким строительством?

Е.НИКОЛАЕВА: Тот опыт, который я лично изучала, это одно из крупных производственных предприятий, у которого есть потребность в миграции работников из одного региона в другой. И они создали такую некоммерческую организацию, которая приобретала квартиры практически на вторичном рынке, на стадии строительства.

А.ОНОШКО: На первичном.

Е.НИКОЛАЕВА: На первичном, да. И потом, создав такой фонд, у них более пяти тысяч квартир на сегодняшний момент в собственности, оно предоставляло в льготную аренду для сотрудников предприятия, а для всех остальных — в обычную аренду. Надо сказать, что достаточно эффективно работают. Они даже потом паи выпустили этого фонда и сейчас динамично развиваются. Поэтому мы эту логику тоже посмотрели, потому что инициаторами создания такого рода некоммерческих организаций могут быть крупные производственные компании, муниципальные организации, могут быть даже городские организации, те, кому интересно предложить льготную аренду для особых категорий граждан, например, это врачи, учителя. Кого они хотят привлечь в этот регион для работы, они могут предложить им льготную аренду для того, чтобы миграция квалифицированной рабочей силы происходила на территории России.

Задача эта была поставлена перед специально созданной структурой «Дом.РФ». Задача была в следующем — имея на руках такой инструмент как закон о социальном найме, те участки, которые в том числе есть у них…

А.ОНОШКО: У них — это у «Дом.РФ»?

Е.НИКОЛАЕВА: У «Дом.РФ», потому что они в том числе в себя вобрали так называет Фонд РЖС (Фонд развития жилищного строительства), который занимался земельным парком федеральных земель.

А.ОНОШКО: Всякие пустыри, неосвоенные земли.

Е.НИКОЛАЕВА: Федеральные земли, которые были не вовлечены в жилищный оборот. Имея государственные полномочия, государственную функцию, они как раз могли получить разрешение на строительство более льготно, предоставить соответствующие льготные условия для подключения коммуникаций, на льготных условиях предоставить земельные участки. Казалось бы, все карты в руки. Во-первых, на сегодняшний момент у них лишь несколько домов пилотных было выстроено. Если я правильно понимаю, на сегодняшний момент у них в активе 137 тысяч квадратных метров по частной аренде и совсем немного по так называемой некоммерческой. То есть они все-таки ушли в частную аренду. А мы, как законодатели, их тогда стимулировали пойти как раз в сложный сегмент между социальным наймом и частной арендой.

Кстати, вы спрашивали, а сколько это будет стоить? В Москве апартаменты, которые от 25 до 84 квадратных метров меблированные, отделанные полностью, могут стоить от 36 тысяч рублей в месяц.

А.ОНОШКО: 80 кв. метров от 36 тысяч — это хорошо, но 25 кв. метров…

Е.НИКОЛАЕВА: Я говорю о том, как сейчас рассчитывал «Дом.РФ».

А.ОНОШКО: Это много 25 кв. метров за 36 тысяч.

Е.НИКОЛАЕВА: Соглашусь. У них самих есть показатели эффективности, в том числе прибыльность.

А.ОНОШКО: Они некоммерческие или коммерческие?

Е.НИКОЛАЕВА: «Дом.РФ» — это государственная корпорация, но у них стимулирование руководящего состава идет исходя из того, какую доходность они показали.

А.ОНОШКО: Парадокс.

Е.НИКОЛАЕВА: Соглашусь с вами.

А.ОНОШКО: А вы знакомы с Мутко?

Е.НИКОЛАЕВА: С Виталием Леонтьевичем, а как же, конечно знакома.

А.ОНОШКО: На человеческом уровне, как вы это обсуждаете?

Е.НИКОЛАЕВА: Я уверена, что с приходом Виталия Леонтьевич как раз именно социальная направленность «Дом.РФ» будет явно преобладать. Он просто государственник по своей сути, и в этом смысле я осторожный оптимизм высказываю.

А.ОНОШКО: Возлагаете надежды.

Е.НИКОЛАЕВА: Но все-таки надежды возлагаю. Более того, готова предложить все свои знания, умения и консультировать их в части того, как эффективно использовать механизм законодательный. Я еще раз говорю: с 2014 года был подписан, презентом поддержан, президент неоднократно говорил, что у нас отсутствует некоммерческая аренда. А что такое некоммерческая аренда? Во-первых, это возможность трудовой миграции квалифицированной; это возможность решать свои жилищные вопросы, не откладывая на потом, а здесь и сейчас.

Более того, мы рассчитывали таким образом, что ставка некоммерческой аренды должна быть существенно ниже ипотечного кредита. У людей должна быть вся палитра: от момент когда ты нуждаешься просто в помощи, потому что ты малоимущий; следующая стадия — это как раз некоммерческая аренда. Ты встаешь на ноги или ты занимаешься достаточно важными для данного района, региона деятельностью, и в тебе нуждаются. Раз в тебе нуждаются — тебя завлекают, а завлекают некоммерческой арендой. Дальше уже частная аренда — это то, что есть сейчас на рынке. И третье — покупка в собственность. Это полная линейка жилищной палитры.

Но мне кажется, что выпавшая сейчас возможность, которую мы очень детально прорабатывали с органами исполнительной власти, с правительством Российской Федерации, с региональными структурами, целый госсовет на эту тему был, мне казалось, мы сейчас обеспечили всё. Но почему шесть лет в этом направлении тот же «Дом.РФ» или региональные власти очень мало смотрели, мне кажется, это серьезное упущение.

Потому что когда они говоря: мы не можем привлечь врачей; мы не можем привлечь специалистов высокого уровня в Мурманске или для строительства большого завода по кораблестроению. Ко мне обращались с этими вопросами, и я им показывала модель. Ребята, у вас всё в руках. Вы можете создавать так называемое арендное жилье некоммерческого найма на абсолютно льготных условиях, и свою землю, в том числе производственную (как это было на одной из верфи), предоставить для строительства жилья своим же сотрудникам.

А.ОНОШКО: Законом это разрешено?

Е.НИКОЛАЕВА: Это напрямую прописано.

А.ОНОШКО: То есть неважно, что это не ИЖС.

Е.НИКОЛАЕВА: У них упрощенный порядок перевода земельного участка именно для строительства такого типа домов.

А.ОНОШКО: Это всё звучит хорошо, правда, мы понимаем, что это недореализовано всё. Читаем воспоминания журналистов о том, что Медведев по этому поводу говорил. Медведев говорил, что развитию сферы аренды жилья социального препятствует психологический фактор. Люди у нас живут с установкой, что надо купить себе квартиру. Квартира — это сакральное нечто, корова. Родители ждут, пока их дети купят квартиру, чтобы быть уверенными, что они себе всё устроили, и спокойно помирать. То, что вы говорите, я представляю, как может работать для больших чисел людей, сотни людей или семей, или десятки. Но если речь идет про небольшие города, про село. Малоэтажное строительство, частный сектор. Ведь мы уже технологии освоили. Модульный дом построил — управляй.

Е.НИКОЛАЕВА: За дни можно его возвести.

А.ОНОШКО: И я думаю, из больших городов многие люди пресытившиеся поехали бы. Сейчас есть программа «Сельский учитель», пожалуйста, открывайте и там есть вакансии, в Алтайском крае. Но как ты туда поедешь, где ты там будешь жить?

Е.НИКОЛАЕВА: Как раз для решения такого рода программных задач сам инструмент в виде этого закона есть. Другой вопрос, вы абсолютно правы, ну зачем в Алтайском крае строить башни, которые там ни к чему, невозможно их будет все реализовать. Но у нас с вами есть целый сегмент малоэтажного жилья. Я с 2007 года еще возглавляю Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства. Я просто апологет развития малоэтажного жилья, я абсолютно уверена в том, что мы очень мало уделяем внимания этому. Огромные возможности, помимо современных технологий, это и модульные дома, быстровозводимые каркасные дома, это и блочное строительство, и деревянные дома. Панель — прекрасно! Сейчас заводы всех технологий присутствуют на территории Российской федерации, их более шестисот. У меня есть карта этих заводов, они распределены по всей территории Российской Федерации. И возможность построить дома что на Камчатке, что в Калининграде, что в Сибири, что на Дальнем Востоке, что на юге — везде есть.

Теперь, внимание, вопрос! Самое главное, когда появляется инициатор этого процесса. Инициация может происходить из разных источников. Если региональная власть понимает, что им не хватает учителей, и им эта программа нужна, значит нужно озаботиться, чем они будут завлекать людей — да, конечно же, жильем. Как это сделать? Если учитель нужен в одном городе, хорошо, тогда можно как раз инициировать дом построить. А если это в отдельных деревнях или в отдельных поселениях, тогда можно посмотреть возможности возведения малоэтажных домов, это могут быть двухподъездные, трехподъездные дома трехэтажные. И в этом доме можно будет предоставлять по льготной социальной некоммерческой аренде квартиры и учителям, и врачам, и работникам правопорядка, тем, кого вы хотите удержать на этой территории, они вам важны.

Более того, у нас даже прописано в законе: если они перестают там проживать по каким-то причинам, чтобы их дети могли там же проживать. Чтобы они понимали, что это жилье мало чем отличается от собственности. Единственное, чем вы не обременены — это налогами и капремонтом, потому что этим будет заниматься собственник этого дома.

А.ОНОШКО: На данный момент «Дом.РФ»?

Е.НИКОЛАЕВА: «Дом.РФ» будет, скорее всего, инициировать некоммерческие организации. Потому что уследить «Дому.РФ», что происходит в Забайкальском крае, невозможно. Поэтому, скорее всего, это будут различного рода жилищные фонды в регионах или в городах.

А.ОНОШКО: Если рассуждать по-житейски из Москвы, представляю я себе, что приходит «Дом.РФ» куда-то и рассказывает про эти возможности, доносит до руководства региона.

Е.НИКОЛАЕВА: Крупных компаний, региональных социальных блоков правительства.

А.ОНОШКО: Теперь можно сделать вот так. Кто будет заниматься этим? Я не имею отношения к строительству, я навряд ли буду в это ввязываться. А те, кто уже занимается, те, кто уже строит на той земле, и привыкли работать по другой схеме, они может быть заинтересуются. Но не повернут ли они в конце концов в ту сторону, как им привычно?

Е.НИКОЛАЕВА: Для этого есть департаменты, они обычно называются жилищной политики, в каждом субъекте, в каждом городе, в муниципалитете, вот они должны заниматься не просто распределением оставшихся объектов по социальному найму и что называется в потолок плевать. Их задача как раз сынициировать такого рода работу и осуществлять государственную жилищную политику, направленную на создание такого сегмента жилищного предложения на рынке.

Я бы прокомментировала сейчас Дмитрия Анатольевича Медведева по поводу того, что у нас устой. Конечно, мы все родом из детства, нам всем хочется каменные стены, чтобы на сто лет, навсегда.

А.ОНОШКО: Кирпичный домик как у поросенка.

Е.НИКОЛАЕВА: Но обращаю ваше внимание, настолько быстро меняется наша жизнь, что мы должны иметь мобильность, и мы должны, на мой взгляд, ехать за возможностью себя реализовать: на работе, в творчестве; какие-то свои виды по тому, где ты хочешь жить, с точки зрения семейного проживания. Понятно, что далеко не всегда это собственность, потому что сейчас вы поработали в Москве, потом вам сделали предложение поехать в Питер, а потом — в Волгоград.

У меня знакомая, прекрасный финансовый директор. Она долгое время работала в Москве в одной крупнейшей фирме (не буду сейчас рекламировать), потом она уехала в Питер, сейчас она во Владимирской области работает. Во Владимирской области ей нужно длительное время пребывать, потому что где ты зарабатываешь деньги — там ты и живешь. Она каждую субботу-воскресенье приезжает сюда. Я говорю: ты не устала? Она говорит: это просто невероятно. Через какое-то время человек выгорает, потому что семья здесь, она там. Поэтому возможность семейного проживания в арендном жилье некоммерческого найма в разных территориях — это нормально, это и есть разумная миграция трудовых ресурсов, если мы хотим развивать экономику дальше. 

А.ОНОШКО: Это всё тянут за собой места, где работать, и Москва в этом смысле отдельный регион.

Е.НИКОЛАЕВА: Москва — это точка притяжения.

А.ОНОШКО: И здесь такая программа возможна?

Е.НИКОЛАЕВА: Сто процентов востребована. Думаю, этот сегмент органы исполнительной власти будут серьезно рассматривать. Вместе с тем, в чём особенности Москвы: у нас в пределах старой Москвы не так много земельных участков свободных, от слова «совсем».

А.ОНОШКО: Точечные застройки же были.

Е.НИКОЛАЕВА: Я, как председатель профильной комиссии, категорически против точечной застройки. Я вхожу в различного рода комиссии, когда возникают такого рода вопросы, я свою позицию высказываю, потому что я против точечной застройки. Другой вопрос, у нас еще есть программа реновации в Москве, поэтому мало-мальски подходящие земельные участки сейчас идут под стартовые площадки под реновацию. 

А.ОНОШКО: И там возможно социальное?

Е.НИКОЛАЕВА: Все-таки дома строятся для переселения из домов, попавших в реновацию, а дополнительные квадратные метры идут в коммерцию. Поэтому что с ним будут дальше делать, пока мне трудно сказать.

А.ОНОШКО: Навряд ли их отдадут просто так.

Е.НИКОЛАЕВА: Навряд ли их будут отдавать под соцнайм, иначе эта программ не привлечет дополнительные инвестиции. И, простите, тогда ляжет на наши с вами плечи, как налогоплательщиков, по обеспечению этой программы. Мне кажется, это не совсем справедливо, потому что в этой программе участвует один миллион граждан, которые будут переселяться по программе реновации, а живут в Москве несколько больше. И почему оставшиеся должны оплатить улучшение жилищных условий для миллиона граждан, мне не понятно. Поэтому логика правительства Москвы по привлечению инвестиций в этой части мне абсолютно понятна.

А.ОНОШКО: Но в Москве разве есть настолько большие предприятия, чтобы они могли себе дома социального найма заказывать?

Е.НИКОЛАЕВА: Самое жизнеспособное — то самое служебное жилье, ведомственное жилье. В Новой Москве сейчас планируется достаточно серьезное развитие промышленности и поставлено целое направление в этой части. И там позволяют территории, поэтому в Новой Москве я вполне предвижу создание такого рода жилья. 

А.ОНОШКО: Туда и офисы придется переносить.

Е.НИКОЛАЕВА: А они туда, так или иначе, будут переноситься. Более того, я уже знаю, что корейские предприятия сейчас хотят создавать свои мощности производственные на территории Новой Москвы. Очень серьезные инновационные, промышленные, экологически чистые предприятия хотят там начать производить оборудование. Я считаю, что это хорошо. Развитие промышленного потенциала Москвы, мне кажется, серьезно требует усиления, поскольку, с одной стороны, это дополнительные налоги в бюджет города, а с другой стороны, это дополнительные качественные рабочие места, которые убирают маятниковую миграцию. Мы понимаем, что если рабочие места есть в Новой Москве, то естественно жители Новой Москвы не будут ежедневно ездить на работу в центр Москвы.

А.ОНОШКО: У меня посыпались сообщения, что-то обновилось в телефоне, я вижу просто миллион.

Е.НИКОЛАЕВА: Ура!

А.ОНОШКО: Они и раньше были, но сейчас какой-то вал. Давайте я зачитаю сверху вниз. Очень многие почему-то думают: «Признайтесь, вы же заботитесь не о наших людях, а о мигрантах». Когда слышат слово «миграция», думают сразу, что из наших братских республик.

Е.НИКОЛАЕВА: Нет, это миграция россиян из одного города в другой.

А.ОНОШКО: Ничего плохого в том, чтобы те, кто приехали к нам из других стран, жили бы как люди, а не в общагах и вагончиках. Это же люди, у которых тут дети в школу ходят и так далее. «Отдайте это частникам, поддержав субсидиями, тогда будет развитие. При госкомпаниях ничего не получится», — так думает Александр Суворов.

Е.НИКОЛАЕВА: Мы не исключаем участия частного бизнеса в создании такого рода жилья, если только они будут обеспечивать 50-процентную сдачу в некоммерческий найм этих помещений, а не только в коммерцию. И тогда, пожалуйста, частники, welcome.

А.ОНОШКО: Алексей Морозов пишет: «Анастасия, это же очевидно, в Москве только сфера услуг, а это в основном гастарбайтеры». Не знаю, что он хочет этим сказать. Вы много, может быть, не знаете о производствах, например, пищевые производства в Москве, «Яндекс» тоже сидит в Москве, Mail.ru.

Е.НИКОЛАЕВА: Я много знаю про пищевое производство, потому что я, в том числе, собственница одного из пищевых производств.

А.ОНОШКО: Вы, для производства привлекая людей, взялись бы строить им дом?

Е.НИКОЛАЕВА: Я сейчас не занимаюсь напрямую управлением этого производства, уже много-много лет. Я инициировала его в 1993 году, и оно до сих пор работает, более 300 сотрудников. Понятно, что для 300 сотрудников вполнее возможно подумать о том, чтобы инициировать создание.

А.ОНОШКО: Это 300 семей на самом деле.

Е.НИКОЛАЕВА: Как ни странно, даже такое, казалось бы, маленькое производство (а это маленькое производство), которое работает уже много лет и зарекомендовало себя на московском рынке. Я думаю, что генеральный директор этого предприятия серьезно подумывает о том, чтобы создать особые условия для работников. Для чего? Чтобы удерживать высококлассных специалистов, чтобы их не переманивали другие компании.

А.ОНОШКО: От зарплаты будет больше денег оставаться, потому что они с аренды переедут почти в бесплатное. Куда должны обращаться такие руководители, в «Дом.РФ»?

Е.НИКОЛАЕВА: Я как раз почему сетую, что шесть лет прошло, за это время «Дом.РФ» должен был разработать целую программу действий: куда звонить, куда нести документы, где получить содействие. А пока нам замминистра говорит «мы только подступаем к этой задаче».

А.ОНОШКО: Это Минстрой.

Е.НИКОЛАЕВА: Ну, Минстрой же курирует «Дом.РФ». Тот же Стасишин Никита, который это сказал, он как раз курирует работу «Дом.РФ».

А.ОНОШКО: Вообще хорошая идея. «А детей, что, перетаскивать из Москвы во Владимирскую область?!» — спрашивает Александр.

Е.НИКОЛАЕВА: А почему нет-то?

А.ОНОШКО: А что, там не люди, что ли, живут?

Е.НИКОЛАЕВА: Там прекрасные образовательные учреждения, там чудесные есть врачи. Вы не поверите, когда у моего ребенка совсем плохо с одним типом заболевания, я беру ребенка, сажусь в машину и еду во Владимирскую область, потому что там есть прекрасный специалист именно по этому направлению. Не доезжая Владимира, небольшое поселение, сама лично туда езжу. 

А.ОНОШКО: «Прибыль-то куда будет идти? Или «Дом.РФ» будет работать без прибыли как социальный проект?» — пишет из Санкт-Петербург наш слушатель.

Е.НИКОЛАЕВА: Я еще раз говорю, «Дом.РФ» — это государственная корпорация. По государственному счету у них должна быть часть, где они зарабатывают, это то, что они сдают в коммерцию, но должна быть в обязательном порядке та часть, которую они должны социально ориентировать. В этом смысле норма прибыли не должна быть единственным критерием качества работы этой государственной корпорации. Иначе, зачем эта государственная корпорация? Тогда это просто бизнес. И в этом смысле я абсолютно уверена в том, что «Дом.РФ» должен заниматься социальными проектам.

А.ОНОШКО: Григорий пишет: «В моем доме тридцать парадных и четыре ТСЖ. Это дом-гигант. Причем есть одна парадная, она же сама себе ТСЖ. Мне кажется, что это бардак». Григорий, а мне кажется, что это единственный способ организоваться. Я жила в таком доме, там было более тысячи квартир. На юго-западе наверняка, Григорий, вы живете, в этих «кораблях» с точками, которые один номер имеют и корпус один имеют. Как вы будете проводить общее собрание собственников? Но, Григорий, о чём мы сейчас говорим, о социальном найме, это не только жилье для тех, у кого очень мало денег, они нуждаются и никогда не купят себе. Если вдруг всё заработает…

Е.НИКОЛАЕВА: Я уверена, мы же не зря закон писали.

А.ОНОШКО: Допустим, редакция тридцать, сорок, пятьдесят человек, это пятьдесят семей, сразу много получается. Кто-то захочет вдруг взять участок по льготной ставке и нанять строительную компанию, нанять людей, которые сделают проект.

Е.НИКОЛАЕВА: Вот ровно для этих целей работает этот закон.

А.ОНОШКО: Это принцип кооператива на самом деле работает.

Е.НИКОЛАЕВА: В некотором смысле да. Разница: в кооперативе вы в собственность предоставляете жилье, а здесь созданная некоммерческая структура продолжает владеть этим объектом.

А.ОНОШКО: А на чьи деньги ведется строительство и разработка проекта?

Е.НИКОЛАЕВА: Есть разные варианты. Если само предприятие может себе позволить первоначальное вложение в проектирование, в начальную стадию строительства, то они могут, вложив эти деньги, получить очень льготный кредит на длинных условиях под залог построенного жилья. И в дальнейшем эксплуатируя его, часть сдавая вам в аренду по некоммерческому найму, половину сдавая в коммерческую аренду, чтобы чуть большую рентабельность иметь, и возвращать этот кредит.

А.ОНОШКО: «Длинные» — это тридцать лет, пятьдесят лет?

Е.НИКОЛАЕВА: Вы поймите, речь идет о серьезных, стабильных предприятиях, длительная работа которых обеспечена госзаказом, или это муниципальная структура, либо это городские структуры. У них есть возможность соответствующего бюджетирования такого рода процессов и привлечения льготных кредитов. Например, судостроительная корпорация именно по этому пути пошла. Они могли себе позволить часть своей прибыли потратить на строительство домов, привлекая в том числе заемные средства. И это остается в собственности у судостроительной компании. Своим сотрудникам они сдают в льготный некоммерческий найм, а оставшиеся квартиры — в коммерческий найм. Обращаю ваше внимание, управлением этими домами специально созданная структура — управляющая компания — дальше занимается. Уже нет необходимости проводить общие собрания.

А.ОНОШКО: Хотя это хорошая вечеринка, вместе с чатами домовыми.

Е.НИКОЛАЕВА: Это развитие гражданского общества. Да, соглашусь. Причем эффективное и самое заинтересованное, потому что это собственность.

А.ОНОШКО: Ты годами видишь человека в виде номера телефона, а потом ты наконец однажды его видишь лично, и говоришь «ах вот вы какой, дедушка Ленин». Елена Николаева — депутат Московской городской думы, председатель комиссии по градостроительству, государственной собственности землепользованию была у нас в студии. Спасибо большое за рассказ. Я к вам в школу ЖКХ обязательно приду. Всем пока. Надеемся еще вас увидеть в эфире. 

Е.НИКОЛАЕВА: Спасибо.