А.СОЛОВЬЁВА: 15 часов 7 минут в российской столице. У микрофона Анна Соловьёва. Здравствуйте. Это программа «Умные парни» на радиостанции «Говорит Москва», 94,8 FM. У нас сегодня в гостях основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Константин, здравствуйте.

К.АПРЕЛЕВ: Здравствуйте.

А.СОЛОВЬЁВА: Будем говорить о насущном — о квадратных метрах, без чего мы все не можем, та самая пресловутая крыша над головой, без неё никуда.

Я напомню наши координаты: СМС-портал +7-925-8888-94-8, Telegram для сообщений govoritmsk_bot, номер прямого эфира 7373-94-8, код города 495. Прямая видеотрансляция эфира в Telegram-канале radiogovoritmsk, на YouTube-канале, в социальной сети «ВКонтакте» и также на нашем сайте govoritmoskva.ru можно увидеть трансляцию.

Из последнего, вчерашняя новость, по-моему. Продажи новостроек в мегаполисе в июле обвалились. Если брать конкретно нашу московскую агломерацию, то сильнее всего продажи упали новостроек в Подмосковье — на целых 50%, в Новой Москве составит 41%, в старой — 31%, это данные сервиса DataFlat. Вы как эксперт, скажите, что нам ждать дальше? Что будет с рынком? Уже такой обвал сразу.

К.АПРЕЛЕВ: Сокращение в двое это не обвал, это существенное снижение спроса. Обвал это в десятки раз, когда всё встало, например.

Первое, надо понимать, что это рынок новостроек. Рынок вторичного жилья в нас уже в ступоре находится с декабря прошлого года. В основном это связано было прежде всего с тем, что льготы определённые на ипотеку, которые субсидируются за счёт государственных бюджетных средств, сохранялись для новостроек. С 1 июля обычная льготная ипотека, которая не носит адресного характера, она закончилась. Эту ипотеку, напомню, программу создавали в связи с тем, что у нас была пандемия, для того чтобы сохранить строительный сектор, как-то его освежить. Пандемия давно закончилась, а льготная система стимулирования спроса на новостройки для всех категорий граждан осталась, и даже не граждан. 

А.СОЛОВЬЁВА: И привела она к тому, что за два года цены выросли…

К.АПРЕЛЕВ: От 40 до 65%. Это было неправильно, с моей точки зрения, как человека, прежде всего представляющего интересы рынка и сбалансированного спроса. В любом случае, всё равно отчаиваться не стоит застройщикам, по крайней мере, пока.

А.СОЛОВЬЁВА: То есть мы о них волнуемся, да?

К.АПРЕЛЕВ: Потому что по факту всё-таки осталась семейная ипотека, напомню, она стала вместо пяти- 6-процентной и в принципе она ранее занимала более 40% долю на рынке новостроек и чуть более 40% занимала вот эта льготная безадресная ипотека. Адресные ипотеки все остались. Осталась дальневосточная, полярная, ипотека для новых регионов, IT-ипотека, очень много разных региональных ипотек.  

А.СОЛОВЬЁВА: Там же тоже какие-то условия внутри всех этих предложений меняются: первоначальный взнос вырос.

К.АПРЕЛЕВ: Первоначальный взнос это логично. То, что первоначальный взнос был 10% это в принципе нелогично с точки зрения рынка, потому что рынок на 10% может уйти как вниз, так и вверх очень быстро, и тогда будет отсутствовать у любого покупателя смысл возвращать деньги по кредиту, если цены уже скорректировались. Поэтому чтобы не возникали эти риски, решение Центробанка, увеличение в одних программах до 20%, а в других до 30% первого взноса логично. Потому что во всех международных рейтингах все банки категории А надёжности, такие как наш Сбербанк, например, наш «Альфа Банк», это банки, которые обязаны брать не менее 30% первого взноса. И поэтому наша ипотека выглядела достаточно странно с точки зрения хеджирования рисков.

Что далее. У нас остаётся сельскохозяйственная ипотека. И мне кажется, что за два последних года очень хорошо развилась ипотека на ИЖС, понятно, что она всё равно занимает сегодня менее двух, а где-то десяти процентов от общего объёма ипотечных сделок на рынках. Но в любом случае мы видим, что этот рынок развивается.

А.СОЛОВЬЁВА: То есть пока ещё слабо строительство собственного дома?

К.АПРЕЛЕВ: Слабо, потому что этот продукт нельзя так быстро стандартизировать, как жильё в многоэтажных многоквартирных домах. ИЖС, там много очень нестандартных критериев для принятия решения о том, что этот объект стоит этих денег или не стоит, и из них самый главный — местоположение, а в местоположении находится всё: и транспортные коммуникации, и наличие инженерных сетей, и социальная инфраструктура. А в городе, где многоэтажное многоквартирное жильё строится, легко оценить, и рынок совершенно другой по объёму предложений. Поэтому банкиры очень быстро включились в ипотечные программы для многоэтажного многоквартирного жилья, а вот ИЖС, понятно, что идёт несколько медленнее. Но в любом случае именно ИЖС, именно эти программы являются наиболее востребованными у нашего населения. Мы так все ходим вокруг застройщиков и девелоперами кругами, а создаём кучу всяких стимулирующих программ и говорим: ой, как много мы построили, а на самом деле, того, что мы построили в прошлом году, более половины — это не многоэтажное многоквартирное жильё, а это обычное ИЖС.

А.СОЛОВЬЁВА: Всё-таки уже половину занимает?

К.АПРЕЛЕВ: Оно всегда было более половины. Поэтому когда все меры стимулирования были направлены исключительно на многоэтажного многоквартирного жилья и отсутствовали абсолютно на рынке ИЖС, это было неправильно, особенно с учётом того, что 85% населения у нас мечтает, по всем опросам, именно жить в собственном доме на собственной земле. А с учётом того, что у нас территория городов и населённых пунктов занимает 2% примерно, то 98% территорий гуляет, оно как раз может быть использовано для развития именно ИЖС. Это прежде всего примыкающие к городам территории, это малые города России. Кстати, хочу сказать, что эти все субсидируемые государством ипотеки на сегодняшний момент покрывают лишь 30% городов. Потому что они рассчитаны исключительно на покупку жилья в новостройках многоэтажных, многоквартирных. И на самом деле, это тоже дисбаланс, потому что у нас половина населения живёт в малых городах, а там вообще не нужно строить многоэтажное многоквартирное жильё. То, что закончилась вот эта ипотека льготная, которая стимулировала спрос исключительно на новостройки, наверное, это здорово. И то, что у дальневосточной ипотеки, у полярной ипотеки и ипотеки в новых регионах появились возможности приобретать жильё на вторичном рынке, это очень хорошо, потому что люди, пользуясь льготами, получая государственное субсидирование, два-три-четыре года вынуждены ждать, пока жильё достроят. А почему они должны ждать, если они могут купить на вторичном рынке, да ещё на 15-20% дешевле квадратные метры точно такого же качества, но уже в построенных домах. Вот это то, к чему привела ситуация дисбаланса. Один и тот же застройщик: жильё уже построено, и жильё, которое ещё не построено, а которое будет построено только через три-четыре года, как вы думаете, цены на кв. метр в этом жильё в каком из них выше?

А.СОЛОВЬЁВА: В каком?

К.АПРЕЛЕВ: Которое ещё не построено. Из-за того, что существует льготное субсидирование, ипотеки именно для строящегося жилья.

А.СОЛОВЬЁВА: По данным ЦИАН, новостройки в крупных городах России дороже на 17%.

К.АПРЕЛЕВ: Ну вот. ЦИАН, на самом деле, молодцы, это один из агрегаторов, кто абсолютно объективно анализирует рынок, у них очень большая выборка по базе данных предложений. Понятно, что они не всегда владеют ситуацией по ценам сделок, как и большинство, кстати, аналитиков российского рынка жилья. Но в любом случае, анализ действительно отражает картину мира. Одинаковые два дома, один построен и сдан и может быть, даже ремонт там уже сделано. А второй будет ещё только построен через два-три года…

А.СОЛОВЬЁВА: Это же абсурдная ситуация.

К.АПРЕЛЕВ: Абсурд абсолютный. Потому что он не отражает ни понятие о риск-менеджменте, потому что он вообще может быть не достроен, этот дом, по факту. И не отражает рисков инвестора, который приобретает квартиру в том или ином доме.

Я думаю, что можем поговорить о более простых категориях, именно о доступности, что нас ждёт. С точки зрения ожидания, я думаю, что в любом случае для того, чтобы вернуть на рынок спрос, застройщики в любом случае будут предпринимать какие-то нестандартные ходы, как они предпринимали: нулевая ставка по ипотеке на период строительства, ипотека под 8%, по которым ранее выдавалась по льготной ипотеке под строящееся жильё на период строительства или лет на 5-8. Но это всё равно суррогатные продукты. Потому что по факту всё это, к сожалению, не выводит нас в нормальное рыночное поле.

А.СОЛОВЬЁВА: А можем мы… мы в каком-то пике находимся? Мы можем вообще из этого вырулить?

К.АПРЕЛЕВ: Мы находимся не в пике. Уже сейчас мы видим, что значительная часть потенциальных покупателей переориентировалась на рынок готового жилья. Те, кто, например, понимает, что у них нет возможности получить льготную ипотеку какую-то, потому что они не относятся к той категории населения, которая могла бы получить льготную ипотеку из оставшихся категорий на этом рынке. Естественно, начинают решать эти вопросы.

Потом второй инструмент у нас есть, который на самом деле в десять раз более эффективный с точки зрения экономического положения семьи, это найм. Найм жилья. Когда мы говорим, что ипотека на вторичном рынке это примерно 20% годовых, мы понимаем, что это просто сумасшествие. Примерно в три-четыре раза больше, чем три года назад с точки зрения платежей, а с учётом выросшей цены это во все пять-шесть раз ежемесячный платёж сейчас по ипотеке при покупке жилья выше. Естественно, это практически заградительная ставка. И поэтому большинство людей, у кого даже есть накопления, они мыслят прагматично и логично: они считают, что гораздо проще сейчас накопления положить на депозит, 6-9-месячный, трёхмесячный, при такой ставке. Подождать, что будет с рынком покупки. И спокойно себе снимать жильё. А экономика-то определяется знанием. Потому что сегодня найм, а по отношению к стоимости жилья, которое вы арендуете, обходится в пять-шесть процентов годовых. А ипотека — 20%, это не считая возврата тела кредита. При этом для того чтобы снять жильё, вам достаточно иметь трехмесячный размер платежа для того, чтобы заключить договор и осуществить первый платёж. А иногда и двухмесячный, вместе даже с оплатой услуг риелтора. Конечно, аренда и найм жилья — это инструмент, который позволяет обеспечить абсолютно точно мобильность рабочей силы, абсолютно точно возможность реализовывать в текущем моменте времени потребности семьи. Понятно, что в снимаемом жильё вы всё равно никогда не будете себя чувствовать так же комфортно, не можете сделать нормальный ремонт на понятных для вас экономических условиях, потому что вас могут в любой момент попросить из этой квартиры. Не можете на достаточно длительный период рассчитывать на школу, детские сады в этих районах и так далее. Понятно, что это не позволяет себя чувствовать уверенно, но в любом случае найм на сегодня — самый лучший экономический инструмент, который позволяет в четыре раза точно, а иногда в пять раз дешевле решать жилищный вопрос.

А.СОЛОВЬЁВА: Это да. Но рынок аренды, он же не в вакууме. И рынок аренды, грубо говоря, если как живой организм, тоже смекнули, что происходит, резко стали расти цены на квартиры. И даже в Москве, я читала, возник просто дефицит каких-то квадратов. То есть очереди стоят из желающих посмотреть какую-то квартиру.  

К.АПРЕЛЕВ: Ну, глобального дефицита, конечно, нет.

А.СОЛОВЬЁВА: Это определённый ценовой диапазон.

К.АПРЕЛЕВ: Дефицит определяет, в том числе, рост объёма предложений. Люди, понимая, что если раньше за однокомнатную квартиру при сдаче человек мог получить 30 тысяч, сейчас за точно такую же квартиру он может получить, спустя полтора года, уже 45 тысяч. Конечно, человек начинает понимать, особенно это касается категории пожилой, людей, которые живут за счёт пенсии, которые живут на дачах, в общем, продолжается миграция для ежегодного проживания на даче, идёт благоустройство дачных посёлков и дачных участков. На самом деле, очень большое количество людей в принципе покидает город, пожилого возраста, и совершенно спокойно перебираются на дачи, особенно с учётом последних решений, в том числе и президента страны о газификации дачных посёлков, находящихся в пределах территорий поселений. Мне кажется, что тот тренд будет только закрепляться. Второй тренд, это когда люди пожилого возраста съезжаются вместе в какую-то квартиру, а какую-то сдают и за счёт этого тоже обеспечивают свою жизнь. На самом деле, рынок очень эластичный. Нельзя сказать, что прям нет предложений. Но я с вами абсолютно согласен, у нас прошлой осенью где-то на 17% в Москве в среднем выросли ставки аренды. А в регионах России до 35% выросли ставки аренды в прошлом году осенью.

Но надо сказать, что рынок найма и аренды жилья — это цикличный рынок. Он в основном связан с трудовой миграцией и с учебном миграцией. Он абсолютно сезонный. И классический сезон для рынка найма и аренды — это начиная с августа, начинается рост, примерно за август-сентябрь минимум процентов на десять цены вырастают, дальше они вокруг этого роста 10-процентного колеблются вплоть до ноября, а с декабря начинает снижаться спрос. И вот он снижается примерно по июнь-июль месяц, на те же самые 10%. Но это в классическом рынке. И опять в августе подскакивают цены. Поэтому простая рекомендация для слушателей. Если вы хотите дёшево снять жильё, то снимайте его в мае-июне-июле, и тогда вы сможете при долгосрочной аренде сэкономить 10% от рыночной ставки, потому что она в это время является самой низкой.

Момент второй. Понятно, что сегодняшняя ситуация непростая, и вот эта сезонность вообще никак не закрепилась на рынке найма и аренды жилья. И к сожалению, после осеннего периода и роста на те же самые 17-18%, по мнению разных экспертов, цены так и не скорректировались вообще, а наоборот, продолжили небольшой рост на 1-2-3%, и причин тому много. Ключевой причиной является существенный рост ставки по ипотеке, которая повлияла на снижение спроса на покупку. Практически в три раза упало количество сделок на вторичном рынке. Причём на первичном объёмы сделок почти сохранялись, тоже, на самом деле, понизились. Но первичный рынок на рынок найма практически никакого влияния не оказывает. Потому что приобретая на первичном рынке, вы всё равно несколько лет ещё будете снимать жильё и ждать, когда жильё будет введено. Поэтому связь именно вторичного рынка и рынка найма — ключевые моменты для того, что происходит со спросом и предложением. И поскольку люди не имеют возможности купить жильё, даже относительно состоятельные люди, которые могли бы взять 50% сразу заплатить и 50% взять по ипотеке, во-первых, они понимают, что сейчас это экономически не очень целесообразно, можно те же накопления положить на депозиты либо вложить в какие-то ценные бумаги, которые принесут ещё большую доходность. А с точки зрения именно реализации новых возможностей, все новые люди, которые приходят снимать жильё… у нас создаются новые семьи, появляются новые люди, которые хотят проявить свою самостоятельность и снять собственное жильё, все эти моменты, конечно, на рынок выплёскиваются, и спрос растёт. Мы это всё наблюдали практически с декабря прошлого года. И поэтому никак цены не скорректировались вниз. Наверное, можно сказать только об очень низких ценах на совершенно убитое жильё, на удалённое, когда ставка найма в Москве сопоставима со ставкой найма, например, в 30-километровой зоне Подмосковья. Но это совсем убитое жильё, удалённое и абсолютно недоступное пешим ходом от метро. Здесь, конечно, не обычная ситуация. Но хочу сказать, что сейчас на это накладывается ещё и то, что ипотека стала ещё более недоступной, потому что Центробанк на два пункта поднял ставку, уже 20. И второй момент, все те люди, у кого были деньги на покупку жилья, они до 1 июля постарались купить, в том числе, новостройки, с помощью льготной ипотеки.

И весь этот спрос, который был несколькими ступеньками роста спроса и нагнетания спроса и раскачки спроса со стороны застройщиков и банков осенью прошлого года, когда с августа очень сильно начал расти спрос и начали расти цены на жильё, июнь и май текущего года, естественно, подхлестнули спрос, и все денежки, что остались, практически ушли в покупки. То есть будущий отложенный спрос тоже был уже реализован. Остались люди, которые готовы только снимать либо делать небольшие улучшения. Например, двушку поменять на трёшку, с помощью дорого ипотечного кредита. Либо наоборот продать трёшку, купить двушку, пока цены высокие на жильё. Но всё это стопорится из-за отсутствие реального серьёзного спроса и сокращения его в три-четыре раза на большинстве рынков жилья.

Естественно, это нас подталкивает к ситуации, что мы ожидаем рост ставок найма осенью этого года ещё, и этот спрос будет подогрет сезонным спросом. Я думаю, что ожидания примерно в районе 10-15 и 20% по разным городам России, потому что всё ещё подогревается инфляцией и ростом доходов населения. Причём для многих городов, где средняя заработная плата не очень высокая, при этом доля призывников в СВО и доля специалистов, работающих в оборонном комплексе, значительная, зарплаты их выросли существенно, в разы. Поэтому эти денежные средства направляются в том числе на реализацию жилищных потребностей семей этих людей. И там, конечно, рост может быть даже больше.  

А.СОЛОВЬЁВА: Галина Ивановна, слушатель, спрашивает: «Кто-нибудь считал, сколько из желающих приобрести квартиры москвичей? Или в основном народ из регионов? Ведь строят так много». На этот вопрос мы ответим во второй части программы. Сейчас у нас будут новости. Сегодня у нас в студии основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Это программа «Умные парни».

НОВОСТИ

А.СОЛОВЬЁВА: 15 часов 34 минуты в Москве. У микрофона Анна Соловьёва. Мы продолжаем программу «Умные парни» на радиостанции «Говорит Москва», 94,8 FM. У нас сегодня в студии основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Я напомню наши координаты: СМС-портал +7-925-8888-94-8, Telegram для сообщений govoritmsk_bot, номер прямого эфира 7373-94-8, код города 495. Посмотреть на нас можно в Telegram-канале radiogovoritmsk, на YouTube-канале, в социальной сети «ВКонтакте» сообщество «Говорит Москва» и на нашем сайте есть трансляция govoritmoskva.ru.

Вопрос слушательница задавала в Telegram. «Кто-нибудь считал, сколько из желающих приобрести квартиры москвичей? Или в основном народ из регионов? Ведь строят так много». Кто в основном покупает в новостройках квартиры в московском регионе? 

К.АПРЕЛЕВ: Очень много покупателей реально москвичи, молодые семьи. Это так называемый средний класс, который уверен в своих доходах, который имеет хорошую квалификацию и компетенцию. Инвестиционных квартир, так называемых, не для пользования, мне кажется, на текущий момент стало меньше, чем 10%. А до этого это была треть примерно, до того как рынок встал, условно говоря. Да, конечно, люди из регионов покупают жильё, но не с инвестиционными целями прежде всего, а для того, чтобы переехать. Они уже работают здесь, в Москве, в основном. Потому что большинство, кто переезжает, сначала снимают жильё, присматриваются, ищут нормальную работу, и только потом принимают решение о том, чтобы как-то закрепиться. Понятно, что есть какой-то процент дальнего зарубежья и ближнего зарубежья. Причём ближнее зарубежье сейчас лидирует по отношению к дальнему. Это тоже, кстати, специалисты в основном, то есть люди, которые обладают определённой квалификацией, и кто способен что-то продать там имеющееся и купить здесь. Но в любом случае покупателями основными являются те, кто уже закрепился в Москве, кто имеет квалификацию, кто имеет устойчивый доход, либо предприниматель. Мне кажется, что этот тренд в основном закрепляется и расширяется. То есть просто иногородние для того чтобы купить, и оно просто стояло, мне кажется, сейчас таких покупателей просто минимум.

А.СОЛОВЬЁВА: Мы обсуждали данные ЦИАН о том, что новостройки в крупных городах России дороже вторичного жилья на 17%, а также вот эти на стадии котлована дороже уже построенных домов. Как вы считаете, эта ситуация может измениться? Реально я сама открывала ЦИАН, смотрела, что сейчас в Москве по ценам. И у меня удивило, просто поразило, что квартиры, которые будут сданы, дай бог, в 2027-2028 годах, стоят безумных совершенно денег. И возникает вопрос, кто будет покупать? 

К.АПРЕЛЕВ: Картина действительно правдиво отражает ситуацию. Единственное, справедливости ради надо сравнивать всё-таки вновь построенное, новое жильё того же самого застройщика, продающееся на вторичном рынке, и жильё, которое строит рядом на той же площадке тот же застройщик. Для того чтобы объективно сравнить цены, нужно сравнивать эти два типа жилья. И то, и другое новое, но одно на вторичном рынке. Чисто вторичное жильё, у него порядка основных классификаций в России. И например, те же сталинские или бизнес-класса дома нельзя сравнивать с хрущёвками и пятиэтажными панельными. И даже хрущёвки кирпичные и панельные могут отличаться очень существенно в стоимости квадратного метра. Я уже не говорю о районах, потому что, например, в Москве может в полтора-два раза отличаться одна и та же квартира в зависимости от района по своей рыночной стоимости. Это очень важно для понимания. Отличие на 15-20% для такого же самого жилья, построенного тем же самым застройщиком, на площадке рядом и строящего жилья, — это критическая история. Потому что потребительские свойства вновь построенного жилья во многих случаях могут отличаться от старого, имеющего высокую степень износа, находящегося не совсем так и так далее. Но я абсолютно поддержу вашу озабоченность. Дело в том, что это, конечно же, риски. И большинство застройщиков раньше всем покупателям что продавали в качестве основного инвестиционного подарка — то, что после ввода в эксплуатацию, если вы купили на стадии котлована, жильё станет на 30% дороже. А если это жильё сейчас уже дороже на 15-20% от того, которое уже введено в эксплуатацию, то абсолютно очевидно, что инвестиционных ожиданий никаких нет. И когда вторичный рынок по ипотеке и по доступности сейчас стал в один и тот же ряд с новостройками по ипотеке и доступности для всех остальных нельготных категорий граждан, то получается, что да, первичке придётся подвинуться, потому что в любом случае при прочих равных на вторичном рынке можно купить жильё на 15-20%, а и то 30-40% дешевле, просто оно будет немножко другое. Но в любом случае мы уже сейчас наблюдаем, я имею в виду риелторское сообщество, активизацию на вторичном рынке, пошли звонки. Буквально, наступило 15 августа, и пошли звонки, то есть резко возросла активность по обзвону на вторичном рынке. Люди поняли, что на первичном, что на вторичном рынке, а в чём смысл? Смысла никакого нет, потому что большинство программ ипотечных, которые сами застройщики создают, они носят суррогатный характер, очевидно, что цена завышена. И в чём прелесть? Непонятно. И ещё нужно четыре года ждать. При этом четыре года вы будете снимать жильё, заплатите ещё определённые деньги. И можно купить уже сейчас на вторичке и сразу в него вселиться, в летний период сделать ремонт, в оставшийся период до зимы. 

А.СОЛОВЬЁВА: Если у вас есть деньги.

К.АПРЕЛЕВ: Поэтому мне кажется, что сейчас будет, конечно же, переход, перераспределение опять потребителей с одного рынка на другой, в дополнение к рынку найма жилья ориентация покупателей на вторичный рынок жилья очевидно произойдёт.

А.СОЛОВЬЁВА: Может так произойти, что вторичный рынок, который и так откровенно перегрет в Москве, потому что цены зачастую просто неадекватные, если ты просто открываешь карту и смотришь, что он ещё поднимется в цене?

К.АПРЕЛЕВ: На самом деле, я не могу сказать, что вторичный рынок перегрет. Сейчас есть цены и 200 и 300 тысяч рублей за кв. метр, например. Мне представляется, что это достаточно доступная история. Потому что в других столицах мира жильё за кв. метр по стоимости две тысячи долларов купить нельзя.

А.СОЛОВЬЁВА: Это какие районы, какие дома? Всё-таки не очень хороший жилой фонд.

К.АПРЕЛЕВ: Да, безусловно, удалённые районы, это Новая Москва, вторичный рынок, это удалённые от 15-20 на транспорте от самых крайних станций метро, которые находятся все за Третьим кольцом, а то и за МЦК. Поэтому мне кажется, что это менее доступное жильё. Причём есть города в Подмосковье, где цены на кв. метры на вторичное жильё выше этих цен, чем в Москве. А с чем связано? Безусловно, это связано с развитием транспортной инфраструктуры. У нас появились скоростные диаметры, у нас трафик транспортный абсолютно поменялся, то, что меняется благоустройство прилегающих к Москве в 30-40-50-километровых зонах, поэтому сейчас Москва конкурирует с Подмосковьем. Новая Москва тоже конкурирует с Подмосковьем за покупателей. И по этой причине я не могу сказать, что Москва выглядит как какой-то остров завышенных цен, особенно с учётом того, что с Москвой было сделано за последние годы, с точки зрения создания инфраструктуры, реконструкции парковой инфраструктуры, прудов, фантастической транспортной доступности, развития транспортной инфраструктуры. Конечно, это всё расширяет доступность, и естественно, вместе с этим растут цены на жильё в тех микрорайонах, где не было до этого пешей доступности до основных транспортных узлов. И всё это создаёт комфорт и в том числе спрос на это всё.

А.СОЛОВЬЁВА: Что будет с ценами на жильё после такого резкого роста ставок по ипотеке, по сути, заградительной? У нас в эфире экономист Зубец сказал, что по-хорошему, для стабилизации рынка цены должны снизиться на 30-40%.

К.АПРЕЛЕВ: Наверное, с точки зрения логики экономиста это так. Но надо понимать, что рынок жилья это прежде всего эмоции, это ситуация, которая не опирается только на сиюминутную доступность жилья и доступность ипотеки. Во-первых, у населения фантастические накопления. Во-вторых, кто-то уже положил на депозиты и уже несколько месяцев наращивает свою платёжеспособность. В-третьих, надо понимать, что на психологию населения действует не только недоступность ипотеки, но и, например, инфляция и рост доходов населения. Рост доходов, его не отнимешь, он происходит. Инфляция, пока нам остановить её не удалось. И всё это, безусловно, влияет на психологию. И самый главный вопрос, наверное, суждение наших людей заключается в том, что они вообще-то правы: я купил жильё по такой-то цене, почему я должен продать дешевле? Тем более что альтернативные инструменты для того, чтобы сберечь денежные средства от инфляции, они на сегодня у нас не очень-то присутствуют в большом ассортименте, кроме депозитов банков и какого-то объёма государственных и стабильных ценных бумаг. Практически не так много этих инструментов и они не так капиталоёмкие. Тем более что и там всё равно происходят определённые потери в этих сегментах, потому что наши рынки ценных бумаг закрыты, валюта сейчас ограничена. Поэтому для вложений не факт что есть много возможностей. Поэтому когда мы говорим о том, что да, цены выросли, но инфляция-то тоже выросла. Вполне может быть, что года через два-три инфляция совершенно спокойно всё сожрёт, что называется, и цены опять начнут расти. Тем более что курс национальной валюты по отношению к твёрдым валютам тоже не демонстрирует очень системную многолетнюю устойчивость. Он всё время зависим и меняется скачками. Это не порождает уверенности в завтрашнем дне. А жильё — это всё-таки источник дохода. И люди в одночасье не бросятся все продавать эту недвижимость. Потому что, во-первых, они сами в ней живут, во-вторых, это один из инструментов создать для себя пенсионную подушку, потому что, к сожалению, доходность частных пенсионных фондов и иных инструментов накопления совершенно несопоставима с той, которую сегодня может обеспечить однозначно жильё. Жильё — 5% годовых, пенсионный фонд — 1-2% годовых.

А.СОЛОВЬЁВА: По поводу жилой недвижимости и её инвестиционной привлекательности. Есть спорные моменты. Посмотрела я тут какое-то видео, эксперт какая-то очередная, экспертша, я бы даже сказала, женщина, рассказывала о том, что: знаете, друзья, если вы хотите, если у вас есть какие-то деньги, вы хотите купить квартиру и потом сдавать её, сейчас у вас будет 5-6%. Покупайте коммерческую недвижимость и сдавайте её. Почему вы все мыслите жилой недвижимостью.

К.АПРЕЛЕВ: Она, конечно, молодец. Только сумма входа на рынок коммерческой недвижимости от 1 млн долларов.

А.СОЛОВЬЁВА: Это вы берёте торговый центр.

К.АПРЕЛЕВ: Нормальные доходные объекты, которые она имеет в виду, 10-процентная ставка аренды сегодня, это склады, это торговые супер- и гипермаркеты, а всё остальное — те же самые 7-8%, при этом надо знать, что купить. Если по крайней мере на рынке жилой недвижимости каждый человек понимает, какие критерии характерны для той жилой недвижимости, которая точно будет сдаваться и не будет простаивать, то для рынка коммерческой недвижимости нужно  быть как минимум хотя бы профессионалом и изучить не просто район, а вообще конкурентные рынки, конкурентные предложения. И эти конкурентные рынки и конкурентные предложения меняются. И второй важный момент, эти 5-6% годовых это только доход от аренды. А при этом жильё дорожает. Даже в этом году оно сначала подорожало на 7-8%, сейчас оно откорректировалось примерно на 5%, но снижения по-прежнему нет. Вместе с доходом, который вы кладёте в карман от сдачи в найм и в аренду жилья, надо ещё считать эту самую добавленную стоимость недвижимости, которая всё время прирастает в рублях. По крайней мере, она компенсирует как раз инфляционную составляющую. Депозиты, да, это прекрасно, но это всё-таки пока недолгосрочные инструменты сбережения. А коммерческая недвижимость, мне кажется, это всё-таки удел в основном профессионалов и людей, обладающих уже совершенно другими деньгами для входа на рынок. Хотя, конечно, можно купить маленький супермаркет где-нибудь на Тверской-Ямской. Но я могу сказать, что там от 10 тысяч долларов кв. метр примерно. И надо ещё умудриться, суметь сдать, при том попасть в разрешённые виды использования. Потому что какие-то совсем высокодоходные арендные бизнесы вам не разрешат пустить на эту маленькую площадь, тем более что её никто не продаёт.

А.СОЛОВЬЁВА: То есть там много нюансов.

К.АПРЕЛЕВ: Конечно, в коммерческой недвижимости гораздо больше нюансов.

А.СОЛОВЬЁВА: Возвращаясь к жилой недвижимости. Как повлияет на рынок запрет на строительство в Москве квартир меньше 28 кв. метров? Повлияет ли вообще как-то?

К.АПРЕЛЕВ: Мне кажется, эта история как-то не имеет, по крайней мере, в данной точке какого-то значения. Она может оказать лишь влияние на будущее. Скорее, это некое стратегическое решение, которое позволяет, наоборот, избежать негатива на рынке в будущем. Потому что спрос должен быть эластичным и он должен меняться. И то, что сейчас какое-то количество людей стремится приобрести самостоятельность и покупает очень маленькие кв. метры, здесь их спрос может поглотить рынок апартаментов совершенно спокойно. Потому что рынок апартаментов это 10% от всего рынка строительства жилья.

А.СОЛОВЬЁВА: А рынок апартаментов по-прежнему…

К.АПРЕЛЕВ: Он не будет регулироваться от слова никогда, потому что это нежилые помещения, на них распространять санитарные нормы практически невозможно, если не будет как-то очень сильно изменено законодательство. Но и смысла, на мой взгляд, в этом нет.

А.СОЛОВЬЁВА: В Госдуме говорят, что не будут менять.

К.АПРЕЛЕВ: С моей точки зрения, рынок апартаментов это то же самое, что гостиничный бизнес. Чем лучше инфраструктура в целом объекте, где размещены апартаменты, тем более востребованы эти апартаменты и тем меньше может быть их площадь с точки зрения ликвидности, потому что если у вас в этом комплексе или в окружении социальная инфраструктура космически развита, вам в принципе не нужно большого пространства дома, когда вы приходите, упали в своё купе-койку, выспались, и пошли дальше. Особенно это касается молодёжи, поколения Y, Z и тех людей, кто большую часть времени проводит вне квартиры. Но как только появляются семьи, как только появляются дети, люди нуждаются в большем проведении времени в жилом пространстве в том числе, и естественно, им необходима кухня, появляется необходимость в отдельных комнатах и мы уходим от студий, мы уходим от маленьких помещений. Поэтому перепроизводство в связи с высоким точечным спросом вот этих малоформатных квартир, он, конечно, не нужен.

А.СОЛОВЬЁВА: А вот этот рынок апартаментов, строительство, он по-прежнему 10%, не снизился?

К.АПРЕЛЕВ: Нет, он не снизился. Причём в моём понимании, сейчас, конечно, Москва переформатировала значительную часть промышленных зон и создала более прозрачные инструменты для возможности перевода этих земельных участков и застройки их жильём, у нас постепенно поглощаются промышленные зоны и строятся на них жильё, что на мой взгляд, абсолютно нормально и адекватно, этот инструмент стал более живым, поэтому новых апартаментов стали строить меньше. Но в любом случае у нас есть очень много зон, бывшие промышленные, где не нужна новая застройка, где можно просто переформатировать существующие помещения и преобразовать их именно в апартаменты, мне кажется, что на сегодня у нас достаточно таких возможностей. Сокращение небольшое произошло, но, в принципе, в любом случае где-то в этом диапазоне — в районе 10-15, а где-то 7% по разным районам Москвы — этот ввод в эксплуатацию, особенно в центральной зоне, апартаменты, конечно, преобладают. 

А.СОЛОВЬЁВА: Поговорим о таких утилитарных вещах. Человек, допустим, захотел купить квартиру в Москве, он ищет варианты, как это сделать выгоднее, дешевле. Есть такая история, называется покупка жилья с банкротных торгов. Что это такое? Есть ли какие-то риски при покупке таких квартир?

К.АПРЕЛЕВ: Всегда. Потому что процедура банкротства, к сожалению, у нас законодательно не очень прозрачна. Арбитражные управляющие вам могут рассказать много разные историй про ситуацию с банкротством. Могут возникать теоретически определённые спорные ситуации. Мне кажется, это история всё же тоже для людей искушённых, обладающих определёнными юридическими знаниями и опытом. Я бы людям, просто не погружённым в ситуацию банкротства или не наделённым экономическими и юридическими знаниями, не рекомендовал бы погружаться в эту историю. Впрочем, если они хотят приключений, то, конечно, они могут сделать себе досуг.

А.СОЛОВЬЁВА: Ты можешь купить, а потом будет через суд оспаривание, да?

К.АПРЕЛЕВ: Возможны такие истории. Понятно, что процент оспариваний не очень высокий и риски не высоки. Но мне кажется, это удел профессиональных инвесторов, которые держат руку на пульсе. А вот эта легенда о том, как здорово можно купить на торгах намного дешевле, тоже не очень правда. Ну, 10-15-20% да. Но нужно чётко понимать, что вы можете потратить кучу времени, а кто-то вас всё равно опередит и даст более низкую цену на этих торгах. И второе, надо будет просто потратить много времени на то, чтобы отсмотреть, поездить, понять, чем отличаются, что это за квартиры. Потому что, например, так называемая квартира-утопленник или квартира-погорелец, на сленге российских риелторов, это тема непростая. И надо понимать, что те же 10-15%, которые вы получили в качестве экономии и бонуса, не факт, что они не уйдут на ремонт после таких событий в этой квартире. Поэтому нужно в любом случае квартиры отсматривать, анализировать, смотреть дома. Хотя, конечно, для тех, у кого есть много свободного времени, это может быть изюминкой для поиска и принятия решения.

А.СОЛОВЬЁВА: Слушатель Алексей Чегарёв пишет: «На банкротные торги недвижимость выставляется по решению суда. И в этот момент она ничем не обременена».

К.АПРЕЛЕВ: Ну, понятно, что она не обременена. Но любое решение суда может оспориться. Поэтому, с моей точки зрения, риски присутствуют.

А.СОЛОВЬЁВА: Есть ещё другие торги, когда Москва выставляет на аукцион квартиры муниципальные. Здесь есть какие-то риски или эта процедура более прозрачная?

К.АПРЕЛЕВ: Объём рисков меньше. Потому что Москва за последние десять лет научилась грамотно выставлять на торги и, скажем так, профильно не необходимые Москве объекты, это, кстати, не только квартиры. Но и собственно квартиры в новостройках, полученные в виде долей, мне кажется, что Москва достаточно эффективный собственник и в этом смысле там рисков ещё меньше.

А.СОЛОВЬЁВА: На этих как раз торгах московских можно ли выгоднее купить квартиру нежели у собственника?

К.АПРЕЛЕВ: Безусловно, какой-то процент можно сэкономить. Потому что цена, например, на повторных торгах, могут быть очень интересные скидки. Но в любом случае нужно мониторить, нужно иметь большое количество времени для этого.

А.СОЛОВЬЁВА: За этим надо следить довольно пристально.

К.АПРЕЛЕВ: Этому нужно посвящать время. Я бы рекомендовал этим заняться, например, девушкам, находящимся на стадии ожидания ребёнка, которые не работают в постоянном рабочем месте, наверное, они могли бы улучшить таким образом жилищные условия.

А.СОЛОВЬЁВА: Пишет Андрей, слушатель: «Уважаемый специалист по недвижимости, в апартаментах невозможно прописаться, нет прописки в Москве — нет льгот и всей московской социалки, доплат к пенсии». Мы в курсе, да.

К.АПРЕЛЕВ: Конечно.

А.СОЛОВЬЁВА: Собственно, в этом и отличие апартаментов.

К.АПРЕЛЕВ: На самом деле, пять основных критериев отличия апартаментов: это отсутствие регистрации, это более высокие налоги на недвижимость, это более высокие ставки на коммунальные услуги, это невозможность избежать навязанных сервисов управляющей компании и это невозможность повлиять на ситуацию по отключению электроэнергии и потенциальные риски по всему объекту. Когда мы говорим о жилье, то в жилых помещениях, если вы не оплатили, вам отключают одному, весь дом отключить не могут. А здесь могут весь дом отключить, если вдруг управляющая компания не оплатила своевременно платежи. Поэтому рисков достаточного много. Но в этом есть определённые минусы, но и плюсы.

А.СОЛОВЬЁВА: У нас остаётся 40 секунд до конца программы. Как вы считаете, стабилизируется ли рынок жилья, станет ли жильё доступнее в какой-то ближайшей перспективе?

К.АПРЕЛЕВ: Думаю, да. К концу года я ожидаю на первичном рынке на 20-30% снижение, коррекцию цен. А на вторичном, думаю, коррекции, скорее всего, не будет. Но и роста тоже существенного не произойдёт.

А.СОЛОВЬЁВА: Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев был сегодня в студии «Умных парней». Меня зовут Анна Соловьёва. Всем пока.